Condominio: i limiti dei poteri dell’amministratore secondo una recente sentenza della Cassazione

Una recente decisione della Corte di cassazione, la sentenza n. 9575 del 14 aprile 2026, affronta un tema molto rilevante nella pratica condominiale: fino a che punto l’amministratore può rappresentare i condomini nei rapporti con i terzi .

Il principio

La Cassazione ha chiarito che l’amministratore non può essere considerato rappresentante generale dei singoli condomini. La sua legittimazione riguarda le controversie che hanno ad oggetto interessi comuni del condominio, mentre non si estende automaticamente ai diritti e agli obblighi esclusivi dei singoli partecipanti .

In particolare, la Corte ribadisce che, per agire o resistere in giudizio in relazione a obblighi che fanno capo ai singoli condomini, è necessario uno specifico mandato, conferito individualmente oppure con deliberazione unanime, nei limiti consentiti .

Il fondamento normativo

La decisione è coerente con il codice civile.

L’art. 1130 c.c. individua le attribuzioni dell’amministratore, tra cui l’esecuzione delle delibere assembleari, la gestione delle cose e dei servizi comuni, la riscossione dei contributi e gli atti conservativi sulle parti comuni .

L’art. 1131 c.c. precisa poi che l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea, e può essere convenuto in giudizio per azioni concernenti le parti comuni dell’edificio .

Perché la sentenza è importante

La pronuncia è importante perché chiarisce un equivoco frequente: il fatto che l’amministratore gestisca pagamenti o rapporti pratici per conto dei condomini non significa automaticamente che abbia anche la relativa rappresentanza sostanziale e processuale .

Secondo la Cassazione, se si tratta di debiti che gravano pro quota sui singoli condomini, il terzo non può semplicemente agire contro il condominio in persona dell’amministratore come se si trattasse di un’obbligazione comune .

Le conseguenze pratiche

Sul piano operativo, la sentenza invita a distinguere con attenzione tra:

• controversie sulle parti comuni, per le quali l’amministratore è normalmente legittimato ;
• rapporti individuali dei singoli condomini, per i quali serve un titolo rappresentativo specifico .

Si tratta di una distinzione decisiva, perché incide direttamente sulla corretta instaurazione del giudizio e sulla validità della domanda proposta.

Conclusione

La Cass. n. 9575/2026 conferma un principio essenziale del diritto condominiale: l’amministratore rappresenta il condominio solo entro il perimetro dell’interesse comune e dei poteri che la legge gli attribuisce .

Quando invece la controversia riguarda obblighi esclusivi dei singoli condomini, la rappresentanza non può essere presunta: occorre uno specifico mandato .