Condominio e amministratore: la Cassazione chiarisce quando NON vale il foro speciale
Con una recentissima ordinanza — la n. 3719 del 18 febbraio 2026 — la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione è tornata su uno dei temi più dibattuti del contenzioso condominiale: l’ambito di applicazione del foro speciale previsto dall’art. 23 c.p.c. per le cause tra condomini e tra condomini e condominio.
La questione, apparentemente tecnica, ha ricadute molto pratiche: sbagliare tribunale significa rischiare eccezioni di incompetenza, rallentamenti e, nei casi peggiori, la perdita del processo per decadenze o prescrizioni maturate nel frattempo.
Il caso: condominio contro ex amministratore
La vicenda riguardava un condominio che aveva citato in giudizio la società cui era stato affidato l’incarico di amministrazione, dopo la cessazione del rapporto, per ottenere la revisione della gestione contabile svolta. La società convenuta aveva eccepito l’incompetenza del giudice adito, sostenendo che la causa rientrasse tra quelle “condominiali” e che quindi dovesse essere radicata davanti al tribunale del luogo dove si trovano i beni comuni, ai sensi dell’art. 23 c.p.c. Cit. 3.
La Cassazione ha respinto questa impostazione con nettezza.
La decisione: il foro condominiale non si applica all’ex amministratore
Secondo la Corte, il foro speciale dell’art. 23 c.p.c. opera quando la controversia oppone condomini tra loro, oppure quando vede contrapposti il condominio e il singolo condomino nell’ambito della gestione della cosa comune. Al più, può estendersi alle cause in cui l’amministratore agisce — o è convenuto — in rappresentanza dei condomini Cit. 2.
Diverso è il caso in cui l’amministratore compaia in giudizio per rispondere di inadempimenti relativi a un incarico ormai cessato: in questa ipotesi, la posizione processuale dell’ex amministratore non è quella di rappresentante del condominio, ma di controparte contrattuale. La controversia trova, quindi, il suo fondamento nel rapporto di mandato intercorso tra le parti e non nella materia condominiale in senso proprio Cit. 2.
Ne consegue che la competenza territoriale va determinata secondo le regole generali di cui agli artt. 18, 19 e 20 c.p.c., e non sulla base del foro speciale condominiale.
Cosa cambia nella pratica
La pronuncia offre un criterio chiaro per impostare correttamente le controversie tra condomini e amministratori uscenti: verificare la natura del rapporto da cui nasce la lite. Se la domanda attiene alla gestione corrente delle parti comuni — riscossione quote, delibere, ripartizione spese — il foro dell’art. 23 c.p.c. sarà tendenzialmente applicabile. Se invece la controversia nasce dalla cessazione del mandato e dai connessi obblighi restitutori o risarcitori, si applicheranno le regole ordinarie.
Un errore in questa valutazione iniziale può compromettere l’intera strategia processuale. La sentenza della Cassazione del febbraio 2026 costituisce, dunque, un riferimento essenziale per chiunque si trovi a gestire — o a difendere — un condominio alle prese con il cambio di amministratore Cit. 2.